Contract nieuwbouw

Wat staat er in een Koop- Aannemingsovereenkomst?

Als je een woning koopt, dan dient er een koopcontract getekend te worden. Hierin worden alle afspraken tussen koper en verkoper vastgelegd. Bij het kopen van een nieuwbouwwoning heet dit contract een Koop- Aannemingsovereenkomst (KAO). Wat is nu eigenlijk een KAO, met wie wordt deze overeenkomst gesloten en wat is er allemaal in opgenomen? 

Koop- Aannemingsovereenkomst

In de KAO worden alle rechten en plichten van kopende en verkopende partij(en) (projectontwikkelaar en/of aannemer) vastgelegd voor een woning in aanbouw of voor een woning die nog gebouwd moet worden. De KAO bestaat uit 2 delen, de Koopovereenkomst wordt getekend met de projectontwikkelaar voor het afnemen van de grond en de Aannemingsovereenkomst wordt getekend met de aannemer voor het bouwen van de woning.

Garantie- en Waarborgregeling

Bij het kopen van een nieuwbouwhuis is een goede Garantie- en Waarborgregeling van groot belang. Want wat als de aannemer failliet gaat en/of hij zijn afspraken niet kan nakomen. Dan is het fijn om te weten dat jouw woning met zekerheid wordt afgebouwd en alle eventuele verbreken worden opgelost. Hiervoor is de aannemer aangesloten bij een Garantie- en Waarborginstantie die daarvoor garant staat. Een aantal bekende Garantie- en waarborginstanties zijn Bouwgarant, Woningborg of Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK). Deze instanties hebben allemaal een eigen modelcontract die door de verkopende partij wordt gebruikt. Goed om even te checken of jouw KAO deze zekerheid ook biedt.  

Inhoud

Hieronder een opsomming van de gebruikelijke afspraken die in de KAO zijn opgenomen:

- De koopsom voor de grond en de kosten voor het bouwen van de woning, ook wel de koop- een aanneemsom genoemd.
- De bedenktijd van vaak een paar dagen waarbinnen je nog zonder kosten en opgave van reden de koop kunt ontbinden.
- De bouwrente die je vaak betaalt naast de koopsom voor kosten die de projectontwikkelaar / aannemer al heeft gemaakt voor bijvoorbeeld de aankoop van de grond. Over deze kosten mag er dan bouwrente worden doorberekend.
- De betaaltermijnen van de aanneemsom, een woning wordt gefaseerd gebouwd en daarom betaal je telkens een deel van de aanneemsom. Bijvoorbeeld bij het starten van de bouw of bij het afronden van bepaalde werkzaamheden zoals de begane grond vloer, verdiepingsvloeren, buitengevel, waterdicht dak, stuc, spuit en tegelwerk. En natuurlijk bij de oplevering.
- Het gekozen meer- en minderwerk wordt opgenomen in de zogeheten meer- en minderwerklijsten, de kosten en betalingstermijnen voor dit werk wordt vastgelegd in de KAO.
- De opschortende voorwaarden die ervoor zorgen dat het contract pas in werking treedt als aan al deze voorwaarden is voldaan. Bij nieuwbouwprojecten is dat vaak dat er een bepaald % van de woningen moeten zijn verkocht (vaak is dat 70%) en dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Dan wordt de zogenoemde ‘Hoerabrief’ gestuurd waarin wordt aangekondigd dat de bouw officieel gaat starten en dat je naar de notaris kunt voor het ondertekenen van de Hypotheekakte en Leveringsakte.
- De ontbindende voorwaarden ‘Voorbehoud van financiering’ bijvoorbeeld, voor het geval je toch de financiering niet kunt rondkrijgen, dan kun je nog na de bedenktijd de koop ontbinden.
- Het wettelijke opschortingsrecht na aankondiging van de oplevering door aannemer, waarbij 5% van de aanneemsom door de koper in depot wordt gestort bij de projectnotaris of een vervangende zekerheid in de vorm van een bankgarantie die door de aannemer bij de notaris is ondergebracht.
- Het Waarborgcertificaat inclusief alle bijbehorende informatie, deze ontvang je na het ondertekenen van de KAO en uiterlijk voordat je naar de notaris gaat.
- De verwachte bouwtijd en oplevering is een inschatting, in de KAO staat het aantal dagen dat het bouwen van de woning maximaal mag duren. Mocht de bouw langer duren dan de afgesproken termijn, dan kun je bij de KAO van SWK, Woningborg en Bouwgarant aanspraak maken op een schadevergoeding.  
- Bij geschillen met de projectontwikkelaar en/of aannemer waarbij je er samen niet uitkomt, staat er een instantie vermeld waarbij je dan terecht kunt.

Goed om te weten

Wat nog goed is om te weten is dat je met het tekenen van de KAO nog geen eigenaar bent van jouw stuk grond. Daarvoor moet je nog naar de notaris waar de ‘Akte van Levering’ of 'Leveringsakte' wordt gepasseerd’. In de koop-Aannemingsovereenkomst staat wanneer dat uiterlijk moet gebeuren.


TIP

Zoals te zien zijn dit nog al wat afspraken, rechten en plichten die worden vastgelegd. Lees de KAO en bijbehorende contractstukken zoals verkoopbrochure, contracttekeningen en Technische Omschrijving (T.O.) daarom goed door. Zo weet je waar je voor tekent en wat er allemaal in de koopsom is inbegrepen. Let ook op eventuele afwijkende bepalingen die mogelijk zijn opgenomen onderaan de KAO.

Een KAO laten checken? Kijk dan even op https://www.eigenhuis.nl/juridisch-advies/contractbeoordeling/koopcontract-nieuwbouw#/