Financien

Wat is een nieuwbouwhypotheek en hoe werkt het eigenlijk?

Voor het financieren van een nieuwbouwhuis kun je een nieuwbouwhypotheek afsluiten. Deze hypotheek is speciaal in het leven geroepen omdat het kopen van nieuwbouw net weer even anders werkt dan bij bestaande bouw. Het huis moet vaak nog gebouwd worden en worden er andere kosten gemaakt. Ook zijn er nog voordelen te behalen vanwege de energiezuinigheid. De wijze van financiering werkt daarom net even anders en daarbij dien je dus rekening te houden met andere voorwaarden en betalingsvormen. Maar wat is nu precies een nieuwbouwhypotheek en wat komt er allemaal bij kijken?

Bouwdepot

Zoals gezegd moet de nieuwbouwwoning vaak nog gebouwd worden. Daarom wordt de nieuwbouwhypotheek merendeel gebruikt voor de aanschaf van de grond en de kosten tijdens de bouw. Deze kosten van de bouw worden betaald uit een bouwdepot. Een bouwdepot is een speciale rekening die bij de hypotheek behoord waarmee je facturen van leveranciers kunt betalen. De rente die je betaalt is gelijk aan de rente die je ontvangt over je bouwdepot. Er wordt dus geen rente betaald over het bedrag dat ik het bouwdepot zit. Aan de looptijd is vaak een maximum verbonden. Er zijn ook mogelijkheden om het meerwerk zoals keuken, badkamer en zelfs de tuinaanleg (deels) mee te financieren in een hypotheek met bouwdepot.

Bouwrente en uitstelrente

Deze rente betaal je tijdens de bouw aan de aannemer omdat hij al kosten heeft gemaakt voor het aankopen van de grond, het bouwrijp maken en de benodigde bouwmaterialen. Omdat je nog niet beschikt over de hypotheek, worden er tussentijds andere kosten in rekening gebracht, namelijk de bouwrente. De bouwrente bestaat uit 2 delen, de financieringsvergoeding en de uitstelrente. De financieringsvergoeding gaat over de periode voordat je de KAO (Koop-Aannemingsovereenkomst) ondertekent. De uitstelrente betaal je over de periode tussen het tekenen van de KAO en het tekenen van de hypotheekakte. De uitstelrente is fiscaal aftrekbaar. De rente over de financieringsvergoeding is alleen aftrekbaar als je dit bedrag meefinanciert.

Dubbele woonlasten

In de tijd dat het nieuwe huis gebouwd wordt, verblijf je vaak nog in je oude huur- of koopwoning. Dan is er sprake van dubbele woonlasten. Deze kosten kun je uit eigen middelen betalen, mocht je dit niet kunnen of liever niet willen, dan kun je gebruik maken van een overbruggingshypotheek. Hiervoor kun je de overwaarde van je huidige woning gebruiken. Zodra de huidige woning is verkocht en overgedragen aan de nieuwe eigenaren, dan los je de Overbruggingshypotheek helemaal af. Soms is het ook mogelijk om de hypotheekrente van de nieuwbouwwoning mee te financieren in de hypotheek. Dan betaal je elke maand de hypotheekrente uit het bouwdepot in plaats van met je maandelijkse inkomen. Dat betekent lagere  maandlasten, maar wel een hogere hypotheekschuld.

Meerwerk meefinancieren

Nieuwbouwwoningen worden vaak casco opgeleverd met een standaard indeling en alle benodigde voorzieningen. Mochten er andere wensen zijn om de woning te upgraden, dan kan dat worden aangegeven via de meerwerklijsten. De kosten voor dit meerwerk kunnen onder bepaalde voorwaarden worden meegefinancierd. Stel je koopt een woonhuis van 400.000 en je laat 40.000 aan meerwerk uitvoeren, dan is de woning daarna 440.000 waard. Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen, in dit geval kun je een hypotheek verkrijgen van 440.000. Dit is een voorbeeldberekening, hieraan kunnen echter geen rechten worden ontleend!

Geldigheid offerte

Het kan voorkomen dat de KAO al is getekend, maar dat de bouw nog even op zich laat wachten en je nog niet naar de notaris kunt om de Leveringsakte en de Hypotheekakte te tekenen. Mocht dit het geval zijn, dan is het handig dat de hypotheekofferte een lange geldigheidsduur heeft. Is dit niet het geval, dan bestaat de mogelijkheid om de hypotheekofferte te verlengen, maar dan zijn daar vaak wel kosten aan verbonden. De zogenoemde bereidstellingsprovisie. Dit zijn kosten die je bij sommige banken moet betalen om de geldigheid van de offerte te verlengen.

NHG

Bij nieuwbouw is het ook mogelijk om een hypotheek af te sluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze regeling geeft je meer zekerheid in het geval je door onvoorziene omstandigheden jouw hypotheek niet meer kunt betalen. Om hiervoor in aanmerking te komen mag de woning niet meer dan een bepaalde koopsom bedragen (2023: € 405.000,=) Met een energiezuinige woning ligt dat bedrag wellicht nog iets hoger. Een voordeel van een hypotheek met NHG is een lagere rente. NHG is niet gratis, er wordt eenmalig een percentage van het totale hypotheekbedrag berekend (2023: € 0.6%), deze kosten zijn financieel aftrekbaar. Bij nieuwbouw dient er ook een Waarborgcertificaat beschikbaar te zijn.

Energiezuinige nieuwbouwwoning

Tegenwoordig worden nieuwbouwhuizen duurzaam, milieuvriendelijk, gasloos en energiezuinig gebouwd. Hypotheekverstrekkers stimuleren duurzaam wonen en daarom krijg je bij een nieuwbouwhypotheek vaak rentekorting. Dit biedt de mogelijkheid om weer iets meer te lenen, mocht dat wenselijk zijn.

Financiering definitief

Verder is het goed om te weten dat als alle opschortende voorwaarden zijn vervallen, dan betekent dat de verkoopdrempel (vaak 70%) is behaald, dat de bouwvergunning is verleend en dat de bouw gaat starten. Van de projectontwikkelaar ontvang je dan de zogeheten ‘HOERA-brief’ waarin staat wanneer de bouw officieel gaat starten en dat je naar de notaris kunt voor het ondertekenen van de Leveringsakte en de Hypotheekakte. Voordat je naar de notaris gaat moet de financiering definitief zijn geregeld.


TIP

Het goed regelen van de financiering van een nieuwbouwwoning is essentieel, voor nu en voor de toekomst. De mogelijkheden en regels voor nieuwbouwhypotheken zijn aan veranderingen onderhevig, informeer bij de hypotheekverstrekker naar de meest actuele situatie.